Chronologie der Krise

Wie aus einer Immobilienblase eine Weltwirtschaftskrise wurde…

USA: Kredite für US-Gewerbeimmobilien fallen reihenweise aus..

Posted by hw71 - 26. April 2010


Siehe auch ältere Artikel zum Thema „Gewerbeimmobilien“. Nachstehender Artikel gefunden bei welt.de (Hervorhebungen von mir hinzugefügt):

Angst vor der zweiten Krise

Von Richard Haimann 25. April 2010, 04:00 Uhr

Kredite für US-Gewerbeimmobilien fallen reihenweise aus. Banken geraten zunehmend in Insolvenzgefahr, auch deutsche Institute sind betroffen. Die Parallelen zur ersten Immobilienkrise vor zwei Jahren sind erschreckend

Jose Vinals spart im jüngsten Finanzmarktreport des Internationalen Währungsfonds (IWF) nicht mit klaren Worten: „Die Risiken sind weiterhin groß, die Stabilität des globalen Finanzsystems ist nicht gesichert.“ Was dem Direktor der IWF-Kapitalmarktsparte Sorgen bereitet, sind nicht nur die durch die Wirtschaftskrise gestiegene Verschuldung der Staaten oder der Hilferuf Griechenlands nach Milliardenkrediten des Währungsfonds und der EU-Mitgliedstaaten. Vinals fürchtet auch eine neue Immobilienkrise, die ähnliche Erschütterungen auslösen könnte wie der Zusammenbruch des Häusermarktes in den USA vor drei Jahren. Anlass für die Befürchtungen sind seit vielen Monaten fallende Preise für Büro- und Einzelhandelsbauten. Die ersten großen Kredite sind geplatzt, Projektentwickler verschwinden vom Markt, die Mieten sinken, für Banken wird die Luft dünner. Auch Immobilienfondsanleger bekommen die Entwicklung zu spüren.

Das weckt Erinnerungen an 2007. Damals war eine gigantische Spekulationsblase entstanden, weil Banken über Jahre hinweg auch kreditunwürdigen Käufern von Eigenheimen Hypothekendarlehen gewährt hatten. Das trieb zunächst die Nachfrage und damit die Immobilienpreise. Als diese so schwindelerregende Höhen erreicht hatten, dass niemand mehr kaufen wollte, kollabierte der Markt. Immer mehr Kredite fielen aus, Commercial Mortgage Backed Securities (CMBS) – Finanzmarktprodukte, in denen die Kredite gesammelt und weiterverkauft wurden – verloren an Wert. Investmentbanken gerieten ins Wanken, das Desaster gipfelte in der Lehman-Pleite.

Nun taumeln die globalen Gewerbeimmobilienmärkte – und wieder werden Banken rund um den Globus in Mitleidenschaft gezogen. Sogar Staatshilfen scheinen nicht mehr ausgeschlossen. Epizentrum ist erneut die USA. Dort sind die Preise von Bürotürmen, Logistik- und Shoppingcentern seit Sommer 2008 um bis zu 40 Prozent eingebrochen. „Die vergangenen eineinhalb Jahre waren miserabel“, sagt Ross J. Moore, Chefresearcher der Immobilienberatungsgesellschaft Colliers International.

Das zwingt die ohnehin von der Krise angeschlagenen Banken zu neuen, hohen Wertberichtigungen auf ihre Hypothekendarlehen. In den USA schnellte im März die Ausfallrate bei verbrieften Gewerbeimmobilienkrediten laut Ratingagentur Moody’s um 12,1 Prozent in die Höhe. 343 Darlehen mit einem Gesamtvolumen von 4,3 Milliarden US-Dollar waren innerhalb von nur vier Wochen notleidend geworden. „Der Negativtrend wird sich fortsetzen“, fürchtet Moody’s-Geschäftsführer Nick Levidy. Die Ratingagentur Fitch geht davon aus, dass bis zum Jahresende elf Prozent aller verbrieften US-Darlehen ausfallen könnten.

Den Kreditinstituten drohen nach IWF-Berechnungen Abschreibungen von insgesamt 588 Milliarden Dollar (442,1 Milliarden Euro) – nach rund 520 Milliarden Dollar, die die Institute wegen des Crashs am Eigenheimmarkt bereits wertberichtigen mussten. Über den Finanzmärkten braut sich damit ein neuer Tsunami zusammen: Jede dritte der 8100 Regionalbanken in den Vereinigten Staaten sei wegen der hohen Ausfälle von Gewerbeimmobilienkrediten bereits insolvenzgefährdet, warnten US-Banken- und Börsenaufsicht jüngst den Kongress.

Im Risiko stehen auch zahlreiche deutsche Banken. Sie haben in den vergangenen Jahren massiv Immobilieninvestments in den USA finanziert. Allein bei den Mitgliedsinstituten des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (VdP) addiert sich das Volumen der US-Darlehen auf 37,1 Milliarden Euro. Kreditinstitute mit einem „hohen Engagement“ am US-Gewerbeimmobilienmarkt „dürften überdurchschnittlich hohe Verlustraten verzeichnen“, mahnt die Bundesbank in ihrem Monatsbericht. Die Deutsche Bank hat bereits Abschreibungen über 500 Millionen US-Dollar auf Casinoprojekte in Las Vegas vorgenommen. Betroffen ist offenbar auch das Fünfsternehotel „Ritz Carlton Lake“.

Die Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba) hat nach eigenen Angaben Kredite über 8,2 Milliarden Euro an Immobilieninvestoren in Nordamerika vergeben. Bei der mit milliardenschweren Garantien von Hamburg und Schleswig-Holstein gestützten HSH Nordbank sind es rund fünf Milliarden, bei der Commerzbank-Tochter Eurohypo 5,25 Milliarden Euro. Nach außen geben sich die Institute beruhigt. „Wir haben die Risiken gut im Griff“, sagt etwa eine Eurohypo-Sprecherin. Doch die Banken wiegelten zunächst auch ab, als der Crash am US-Eigenheimmarkt begann.

Ganz ähnlich entstand die Gewerbeimmobilienkrise: Glitzernde Bürotürme und gigantische Einkaufstempel übten Mitte der Dekade einen immer größeren Reiz auf Investoren aus. Banken stellten ihnen billige Kredite über bis zu 90 Prozent der Kaufpreise. „Da die Mieterträge zunächst höher ausfielen als die Aufwendungen für Zins und Tilgung der Darlehen, ließen sich auf das Eigenkapital Renditen von 20 bis 30 Prozent pro Jahr erzielen“, sagt Markus Schmidt, Leiter Research bei der Immobilienberatungsgesellschaft Aengevelt. Auch die Banken glaubten sich sicher: Wie bei den US-Eigenheimdarlehen verbrieften sie die Kredite an den Kapitalmärkten und reichten sie als CMBS-Papiere untereinander weiter.

Doch mit der Wirtschaftskrise ist der Traum geplatzt. Weltweit haben Unternehmen Mitarbeiter entlassen und angemietete Büroflächen abgestoßen. In Europa, Asien und Nordamerika steigen die Leerstandsraten. Am stärksten angeschlagen ist der Markt in den USA. 16,3 Prozent aller Büroflächen stehen dort bereits leer. Eine Besserung ist nicht in Sicht: „Vorerst werden die Leerstandsraten weiter steigen und Eigentümer zwingen, ihre Mietforderungen herunterzuschrauben“, sagt Lawrence Yun, Chefvolkswirt des US-Maklerverbands NAR. Um 12,7 Prozent sind die Büromieten 2009 bereits eingebrochen. Yun: „Dieses Jahr dürften sie um weitere 7,2 Prozent fallen.“

Die fallenden Immobilienwerte bringen bereits immer mehr US-Immobilienfonds ins Wanken. Beim Whitehall Street International von Goldman Sachs ist der Buchwert des Eigenkapitals von 1,8 Milliarden US-Dollar auf 30 Millionen Dollar geschrumpft – ein Minus von 98,3 Prozent. Beim MSREF VI International von Morgan Stanley stehen 5,4 Milliarden von 8,8 Milliarden Dollar Eigenkapital im Feuer. Mit den Folgen hat nun die Royal Bank of Scotland (RBS) zu kämpfen. Sie hatte dem MSREF VI 2007 üppige Kredite für den Kauf eines 2,1 Milliarden Euro schweren Immobilienportfolios der deutschen Fondsgesellschaft Union Investment gegeben. Jetzt trat der Morgan-Stanley-Fonds die Objekte einfach an die von der britischen Regierung gestützte RBS ab – und entledigte sich dieser Schulden.

Auch Privatanleger sind mit dem Preisverfall bei Immobilienfonds schon vertraut. Manche Fonds mussten zwischenzeitlich mangels Liquidität geschlossen werden. Der neuerliche Preisverfall dürfte die Assetklasse noch stärker in Misskredit bringen.

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Eine Antwort to “USA: Kredite für US-Gewerbeimmobilien fallen reihenweise aus..”

  1. Mirko said

    Da ist die erste Krise noch nicht einmal überstanden, da klopft schon die nächste an die Tür. Aber wer genauer darüber nachgedacht hätte, hätte durchaus ahnen können, dass auch die Preise für die Gewerbeimmobilien irgendwann mal stark unter Druck geraten werden. Zu hoffen bleibt, dass die Situation auf dem Gewerbeimmobilien-Markt sich möglichst bald erholen wird!

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