USA: Ratingagentur S&P hat Gewerbeimmobilien auf dem Kieker

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CMBS-Papiere

S&P schreckt Kreditmärkte auf

von Aline van Duyn (New York)

Gewerbliche Immobilienkredite sind für die Banken eine große Gefahr. Jetzt kündigte die Ratinagentur Standard & Poor’s an, mit solchen Darlehen besicherte Anleihen womöglich herabzustufen. Investoren reagieren panisch – die Risikoaufschläge steigen.

Die Ratingagentur Standard & Poor’s (S&P) hat angekündigt, die Herabstufung von mit gewerblichen Immobilienkrediten besicherten Wertpapieren (Commercial Mortgage Backed Securities, CMBS) zu prüfen und löst damit große Verunsicherung aus. Die Risikoaufschläge auf CMBS-Bonds mit der Top-Note AAA weiteten sich laut Barclays Capital in dieser Woche um 125 auf 845 Basispunkte aus. Vor zwölf Monaten hatte die Rate bei 145 Basispunkte gelegen.

Investoren fürchten eine Wiederholung des Subprime-Debakels: Im Zuge der Krise stuften die Ratingagenturen S&P, Moody’s und Fitch zahlreiche hypothekenbesicherte Papiere herab, die teilweise auch mit AAA bewertet waren. Das führte zu einem Ausverkauf und Wertverlust, der den Banken Abschreibungen in Milliardenabschreibungen bescherte.

Gefahr: Ausschluss aus dem Talf-Programm

Jetzt wendet sich die Aufmerksamkeit den CMBS-Bonds und dem gewerblichen Immobilienmarkt zu. Letzterer gilt derzeit als eine der größten Gefahren für die Banken. Die Zahl der Darlehen, bei denen der Schuldner zahlungsunfähig ist, habe im ersten Quartal um 43 Prozent zugenommen, teilte das Researchhaus Real Capital Analytics mit. 3678 Gebäude in den USA sind davon betroffen.

Die Preise fallen: Seit dem Höhepunkt des Booms 2007 gingen sie um 30 Prozent zurück. Ein Einbruch um weitere 18 Prozent sei wahrscheinlich, heißt es in einer Analyse von RREEF, einer Tochter der Deutschen Bank.

Rauswurf aus Talf-Programm möglich

90 Prozent der CMBS-Bonds, die vor 2007 begeben wurden, droht nach der Ankündigung von S&P von einer Herabstufung. Neben Wertberichtigungen würde das eine weitere negative Konsequenz nach sich ziehen: den Ausschluss aus dem Regierungsprogramm Talf, das eine Spitzenbewertung voraussetzt.

Talf ist Teil des Rettungspakets der US-Regierung für die Banken und Finanzmärkte. Das Programm mit einem Volumen von 200 Mrd. $ soll die Verbriefungsmärkte wieder liquide machen. Talf gilt für Wertpapiere, die mit Autokrediten, Kreditkartenschulden und Studentenkrediten besichert sind.

Investoren, die Talf-fähige Wertpapiere kaufen, können diese bei der New Yorker Fed als Sicherheit hinterlegen und dafür Kredite bekommen. Die Notenbank übernimmt dabei keine Garantie für den Emittenten.

Nach bescheidenen Anfängen wird Talf inzwischen stark nachfragt: Im Mai wurden 10,6 Mrd. $ an Krediten vergeben. Im März und April waren es noch 4,7 Mrd. $ und 1,7 Mrd. $ gewesen. Auch deutsche Unternehmen nutzen es indirekt: So begaben BMW und Volkswagen Anleihen, die Talf-fähig sind.

Regierung und Notenbank verfeinerten das Instrumentarium zusehends. Zuletzt erweiterten sie die Palette an akzeptierten Wertpapieren um CMBS, die vor dem 1. Januar 2009 begeben worden waren. Bewerbungsdatum für CMBS-Papiere, die 2009 begeben wurden, ist der 16. Juni. Ältere CMBS-Anleihen sollen ab Juli aufgenommen werden. Stuft S&P eine große Anzahl an Papieren herab, erfüllen sie nicht mehr die Bedingungen.